1.1 Das Unternehmen

Die GSW Gesellschaft für Siedlungs- und Wohnungsbau Baden-Württemberg mit beschränkter Haftung – Bauträgerunternehmen des VdK (im Folgenden: „GSW“) ist eine juristische Person des privaten Rechts. Die Gesellschaft wurde am 25. Juni 1949 in Sigmaringen gegründet und unter der HRB 710002 beim Amtsgericht Ulm eingetragen. Alleiniger Gesellschafter ist der Sozialverband VdK Baden-Württemberg e. V. 

Das Geschäftsgebiet der Gesellschaft umfasst Baden-Württemberg, Bayern, Berlin und Sachsen-Anhalt. Die Gesellschaft mit Sitz in Sigmaringen unterhält Außenstellen in Ravensburg, Naumburg an der Saale, Tübingen und VS-Schwenningen.

1.2 Geschäftsmodell des Unternehmens

Gründungsauftrag der GSW ist die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit gutem und bezahlbarem Wohnraum. Im Mittelpunkt steht dabei eine nachhaltige Unternehmensführung, die den dauerhaften Unternehmensfortbestand sicherstellen soll.

Zur Erfüllung ihres Auftrags errichtet, vermietet und verwaltet die GSW Immobilien. Die Kerngeschäftsfelder der Gesellschaft sind demnach die Bewirtschaftung und Entwicklung der eigenen Wohnungsbestände, das Bauträgergeschäft sowie die Eigentumsverwaltung. Darüber hinaus ist die Gesellschaft im Maklergeschäft tätig.

Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist auf ein ausgewogenes Chancen- und Risikoprofil und die Erwirtschaftung einer angemessenen Rendite für den Gesellschafter unter Berücksichtigung des Gründungsauftrags ausgerichtet. 

1.3 Ziele und Strategien

Ziele der Gesellschaft sind, qualitativ guten und dabei dauerhaft bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung anzubieten und neuen Wohnraum sowohl im Eigenbestand wie auch im Eigentumsbereich zu schaffen. Ihrem Motto „Wohnungsbau im Dienste am Menschen“ ist die GSW bis heute treu geblieben. Die Schaffung eines breiten Nutzungsmixes in den Quartieren ist eine Stärke der Gesellschaft. Durch die Verbindung von frei-finanziertem, preisgedämpftem und sozial gefördertem Mietwohnungsbau mit privatem Wohneigentum schafft die Gesellschaft die Zusammenführung unterschiedlichster Gruppen. Darüber hinaus hat die Gesellschaft einen Schwerpunkt in der Versorgung im Bereich altersgerechtes Wohnen gesetzt. Diese beinhaltet den Bau von Pflegeheimen, Pflegewohngemeinschaften und Seniorenwohnungen. Des Weiteren unterstützt die Gesellschaft die Weiterentwicklung der Gebäudeautomation und Smart Home/Smart Living.

Dies wird durch die Teilnahme an verschiedenen Forschungsprojekten wie ForeSight, SECAI oder VerdigKo unterstrichen.

Angesichts der gestiegenen Baukosten, der Zinsentwicklung und einer sich in der Neuausrichtung befindlichen Förderkulisse wird sich die Frage stellen, wie die weiterhin große Nachfrage nach Wohnraum erfüllt werden kann. Auch diese Frage stellt die Gesellschaft vor große Herausforderungen, ihren Auftrag, die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum, auch in den kommenden Jahren erfüllen zu können. 

Weitere Ziele der strategischen Ausrichtung der Gesellschaft sowie zu deren weiteren wirtschaftlichen Entwicklung in den kommenden Jahren sind:

• die Mieten im Wohnungsbestand unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit, der aktuellen Rahmenbedingungen und deren Vermietbarkeit auf einem weiter verträglichen Niveau zu halten, 

• in notwendige Maßnahmen zur nachhaltigen Bestandserhaltung unter Berücksichtigung der Entwicklung der Altersstruktur der Bevölkerung zu investieren und den Umbau in einen klimafreundlichen Gebäudebestand unter Berücksichtigung der CO₂-Emmissionen zu forcieren, 

• die Beschäftigung mit Mobilitätskonzepten im Allgemeinen und Elektromobilität im Speziellen sowohl bei Neubauprojekten wie auch im Wohnungsbestand 

• weitere Projekte an ausgewählten Standorten für das Anlagevermögen und das Bauträgergeschäft zu entwickeln und 

• die Durchführung erfolgsorientierter Führungs-, Personalentwicklungs- und Weiterbildungsmaßnahmen.
  

2.2 Geschäftsverlauf der Gesellschaft 2022

Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft war im Berichtsjahr 2022 bestimmt durch:

1. den Start von Neubaumaßnahme in Kehl und Reutlingen,
   
2. der Vorbereitung weiterer Neubaumaßnahmen in Sigmaringen und Bad Saulgau, welche 2023 in den Bau gehen sollen, sowie
   
3. die Vorbereitung einer großen Erschließungs- und Baumaßnahme in Garching-Hochbrück, welche in den kommenden Jahren die Bautätigkeit im Anlage- und Umlaufvermögen maßgeblich bestimmen wird.
   

2.2.1 Geschäftsfeld Wohnungsbewirtschaftung

Zum 31.12.2022 setzte sich der Vermietungsbestand der Gesellschaft aus 4.528 Wohnungen, Pflegewohn- und Pflegeplätze, 9 Mansarden sowie 91 Gewerbeeinheiten, Gewerbewohnungen und Sonderbauten in 392 Gebäuden zusammen. Hinzu kommen 1.733 Garagen und Tiefgaragenstellplätze und 2.094 oberirdischen Stellplätze sowie elf sonstigen Einheiten. Die bewirtschaftete Fläche beträgt 320.991 m². Hierin enthalten sind 15 Gewerbeeinheiten mit einer Fläche von 2.615 m², welche von der Gesellschaft selbst genutzt werden.

Der Wohnungsbestand hat sich aufgrund dreier Grundstückerwerbe in Naumburg/Saale (60 WE) sowie durch Baufertigstellungen in Freudenstadt (41 WE), Mössingen (52 WE), Sigmaringen (36 WE), Rastatt (14 WE) und Weil der Stadt (60PP) um insgesamt 263 Wohnungen und Pflegeplätze erhöht. Eine bislang in VS-Schwenningen von der Gesellschaft selbstgenutzte Gewerbeeinheit wurde in Wohnraum umgewandelt und dem Vermietungsbestand zugeführt. In einem Studentenwohnheim wurden zwei studentische Wohnungen mit vier Wohnheimplätzen umgenutzt in zwei Mietwohnungen. Bestandsvermindernd wirkte sich der Verkauf von einem Gebäude in Offenburg (12 WE) und weiteren acht Wohnungen im Streubesitz sowie der Abbruch eines älteren Gebäudes in Kehl (16 WE) im Rahmen einer geplanten Neubebauungsmaßnahmen aus. Hinzu kommt noch eine Wohnung in VS-Schwenningen, die 2022 stillgelegt wurde sowie weitere acht Wohnungen in Berlin, welche bereits im Jahr 2021 verkauft wurden, aber erst Anfang 2022 vom Bestand abgingen. 

Der Bestand an Gewerbeeinheiten hat sich aufgrund zweier Grundstückserwerbe in Naumburg/Saale um 5 Einheiten vergrößert. 

Aufgrund von Baufertigstellungen in Mössingen und Sigmaringen vergrößerte sich die Anzahl der öffentlich geförderten Wohnungen um insgesamt 42 Einheiten. Die Anzahl der Sozialmietwohnungen betrug zum 31.12.2022 demnach 1.425 Einheiten. Dies entspricht einem Anteil von 31,5 Prozent am Bestand der Mietwohnungen, Pflegewohn- und Pflegeplätze. 

Der Ausstattungsgrad der Mietwohnungen, Pflegewohn- und Pflegeplätze wird im Rahmen der geplanten Instandhaltung im Bestand kontinuierlich verbessert, um deren langfristige Vermietbarkeit sicherzustellen. Besonders erfreulich:

Zum 31.12.2022 befanden sich im Bestand 335 behindertengerechte und -freundliche Wohnungen, Pflegewohnplätze und Pflegeplätze, was einem Anteil von 7,4 Prozent am Gesamtbestand entspricht.

Die Mieterlöse gliedern sich wie folgt:

Zum 31.12.2022 betrug die Durchschnittsmiete für Wohnen und Gewerbe 6,92 EUR/m² (6,83 EUR/m²). Die durchschnittliche Sollmiete ist im Jahr 2022 infolge planmäßiger Mieterhöhungen sowie durch den unterjährigen Vermietungsbeginn neu in den Bestand integrierter Mietobjekte gegenüber dem Corona-Krisenjahr 2021 leicht angestiegen.

Aufgrund der Vermietungsanstrengungen im Geschäftsjahr 2022 konnten 445 Mietverträge abgeschlossen werden. Hierin enthalten sind auch 49 Mietverträge aus der Vermietung von studentischen Wohnheimplätze, bei denen naturgemäß eine höhere Fluktuation herrscht. Die Fluktuationsquote liegt mit 8,6 Prozent leicht über dem Mittel der vergangenen zehn Jahre. Darüber hinaus konnten im Jahr 2022 noch weitere 80 Mietverträge für neu in den Bestand integrierte Mietobjekte abgeschlossen werden.

Im Jahr 2022 befanden sich folgende Bestandsobjekte in der Fertigstellung beziehungsweise im Bau:

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Darüber hinaus befanden sich folgende Projekte für das Anlagevermögen in der Entwicklungsphase:

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2.2.2.1 Bauprojekte für das Umlaufvermögen

Nachfolgende Einheiten wurden in 2022 fertiggestellten Bauträgerprojekten an Erwerber übergeben:

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Nachfolgende Objekte für das Bauträgergeschäft befanden sich zum
Jahresende 2022 im Bau:  

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Die Erträge aus der Baumaßnahme in Tübingen werden bei Verkauf und Übergabe wesentlich zum Jahresergebnis 2023 beitragen.  

Darüber hinaus befand sich folgendes Bauträgerobjekt in der Projektentwicklung:

Des Weiteren befinden sich Erschließungs- und Baumaßnahmen in Mühlacker und Garching-Hochbrück in der Vorbereitung (vgl. 2.2.1 Geschäftsfeld Wohnungsbewirtschaftung). 

Mit der aktiven und nachhaltigen Neubautätigkeit für den Bestand wird das Bestandsportfolio der Gesellschaft entsprechend der Unternehmens-strategie konsequent weiterentwickelt. 

2.3 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

2.3.1 Vermögenslage

Die Aktivseite der Gesellschaft wird nachhaltig vom Anlagevermögen bestimmt.

Die Bilanzsumme der Gesellschaft hat sich im Geschäftsjahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr um EUR 24,7 Mio. erhöht und beträgt nun EUR 319,2 Mio. Die Vermögensstruktur der Gesellschaft wird dabei auch weiterhin vom Anlagevermögen mit EUR 276,2 Mio. bestimmt. 

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2.3.2 Finanzlage

Die Finanzlage der Gesellschaft wird durch folgende Parameter geprägt:

Die folgende Kapitalflussrechnung zeigt die Veränderung der liquiden Mittel im Berichtsjahr 2022:

Die folgende Kapitalflussrechnung zeigt die Veränderung der liquiden Mittel im Berichtsjahr 2021:

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (EUR 21,6 Mio.) reichte im Geschäftsjahr 2022 aus, um den laufenden Kapitaldienst aus Zinsaufwand in Höhe von EUR 2,7 Mio. und planmäßigen Tilgungen in Höhe von EUR 7,4 Mio. zu erbringen. Infolge der Ausbuchungen von Bauträgermaßnahmen nahmen insbesondere die Grundstücke des Umlaufvermögens um EUR 5,3 Mio. und die Anzahlungen auf Verkaufsgrundstücke unter den kurzfristigen Passiva um EUR 3,0 Mio. ab.

Die im Geschäftsjahr 2022 getätigten Investitionen im Anlagevermögen (EUR 37,7 Mio.) wurden durch Darlehensvalutierungen in Höhe von EUR 32,6 Mio. und durch den Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit finanziert.

Der Finanzmittelfonds hat sich mit EUR 16,8 Mio. im Geschäftsjahr 2022 gegenüber dem Vorjahr um EUR 2,4 Mio. erhöht. 

Die Finanzlage der Gesellschaft ist geordnet und langfristig gesichert. Die Zahlungsverpflichtungen konnten aufgrund durchgängig vorhandener liquider Finanzmittel jederzeit uneingeschränkt erfüllt werden. Investitionen zur Bestandserhaltung sowie für in der Durchführung befindliche Projekte des Bauträgergeschäfts sind durch Darlehen und den laufenden Cashflow finanziert. Für alle anderen Vorhaben und Aufgaben stehen Eigenmittel, Kreditlinien und sonstige Kapitalreserven in ausreichendem Maße zur Verfügung.   

2.3.3 Ertragslage

Der Jahresüberschuss verringerte sich planmäßig gegenüber dem Vorjahr um EUR 1.528.000 und beträgt nun EUR 5.972.000. 

Das erzielte Jahresergebnis ist als zufriedenstellend zu bezeichnen.

Die Ertragslage der Gesellschaft hat sich wie folgt entwickelt:

Die Umsatzerlöse haben sich von EUR 66,1 Mio. im Vorjahr um EUR 5,7 Mio. oder 8,6 Prozent auf EUR 60,4 Mio. im Geschäftsjahr 2022 verringert.  Die Abnahme ist geringeren Umsatzerlösen aus dem Bauträgergeschäft geschuldet. Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung haben die Erwartungen erfüllt

und sich weiter positiv gegenüber dem Vorjahr entwickelt. 

Die gegenüber dem Vorjahr um EUR 6,6 Mio. oder 22,3 Prozent auf EUR 22,5 Mio. im Geschäftsjahr 2022 gesunkenen Umsatzerlöse aus der Bauträgertätigkeit resultieren im Wesentlichen aus 43 nach Plan übergebenen Betreuten Wohnungen sowie einer Gewerbeeinheit in Weil der Stadt sowie der Übergabe von 22 bereits fertiggestellten Eigentumswohnungen und einer Gewerbeeinheit in Albstadt. Zusammen mit den Erlösen aus den Verkäufen aus dem Anlagevermögen von EUR 2,4 Mio. konnten insgesamt Erlöse aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von EUR 24,9 Mio. ausgewiesen werden.

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sind im Geschäftsjahr 2022 gegenüber dem Vorjahr um EUR 2,6 Mio. oder 8,1 Prozent auf EUR 34,5 Mio. gestiegen. Der Anstieg ist im Wesentlichen der Neuvermietung von 2022 neu in den Bestand integrierten Wohnungen und Gewerbeeinheiten in Freudenstadt, Mössingen und Weil der Stadt sowie von bereits im Jahr 2021 in den Bestand integrierten Wohnungen, die im Geschäftsjahr 2022 vollumfänglich zum Tragen kamen, geschuldet. Die Erlösschmälerungen im Bereich der Sollmieten sind gegenüber dem Vorjahr um TEUR 5 oder 1,7 Prozent  auf TEUR 296 leicht gesunken.

Die im Geschäftsjahr 2022 um EUR 49.200 oder 7,3 Prozent auf EUR 725.500 gestiegenen Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit sind insbesondere der Hereinnahme weiterer Eigentümergemeinschaften in den Verwaltungsbestand, der Anpassung von Verwaltervergütungen und der Erbringung von Sonderleistungen geschuldet. 

Die sonstigen betrieblichen Erträge verminderten sich um EUR 0,2 Mio. auf EUR 0,5 Mio. Der Rückgang ist im Wesentlichen verminderten Zuschüssen auf Modernisierungsmaßnahmen geschuldet.

Die Abschreibungen erhöhten sich aufgrund von Fertigstellungen im Anlagevermögen im Berichtsjahr um EUR 0,5 Mio. auf EUR 8,5 Mio. 

Die gegenüber dem Vorjahr um EUR 102.300 oder 4,0 Prozent leicht gestiegenen Zinsbelastung in Höhe von EUR 2,7 Mio. im Geschäftsjahr 2022 ist dem gestiegenen Finanzierungsvolumen geschuldet.

Der Sach- und Personalaufwand liegt im Geschäftsjahr 2022 gegenüber dem Vorjahr unverändert bei EUR 8,6 Mio. Der Personalaufwand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr leicht um EUR 0,5 Mio., während der Sachaufwand um EUR 0,5 Mio. leicht sank. Der Personalaufwand erhöhte sich im Wesentlichen durch die Zahlung der Inflationsausgleichsprämie. Im Geschäftsjahr 2022 lag die Zahl der Vollbeschäftigten sowie der Teilzeitbeschäftigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Verwaltung und Technik (ohne geringfügig Beschäftigte) bei 74 Beschäftigten. Die Verwaltungskosten entwickelten sich entsprechend den Planungen. 

Die Geschäftsleitung der GSW geht von einer kontinuierlichen und gesicherten Unternehmenspolitik aus, in der die Schwerpunkte der Tätigkeit weiterhin in der Erhaltung des umfangreichen Mietwohnungsbestandes und im Bauträgergeschäft zu sehen sind.

2.4 Organisationsentwicklung / Digitalisierung

Die für 2022 geplanten IT/EDV-Projekte erwiesen sich als nicht einfach in der Umsetzung, da sich auch bei den IT/EDV-Dienstleistern der Fachkräftemangel bei stetig steigenden Anforderungen durch die Kunden auf die Auftragserfüllung mittlerweile spürbar auswirkt. Trotzdem konnte auch im Geschäftsjahr 2022 die systematische Organisationsentwicklung der Gesellschaft und Digitalisierung der Geschäftsprozesse nach Plan weiterverfolgt werden. 

Durch die Klimaschutzvorgaben der Bundesregierung und die neue Gesetzgebung im Energiebereich in Folge der dem Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine folgenden Energiekrise kommen erhebliche Kosten auf die Wohnungs- und Gebäudewirtschaft zu. Die Entwicklung einer tragfähigen Klimastrategie ist deshalb eine wichtige Voraussetzung für ein zukunftsorientiertes Wohnungs- und Gebäudemanagement. Die GSW hat sich deshalb an der Entwicklung von mevivoECO im Rahmen eines Pilotprojekts beteiligt. Die Software ermöglicht die Erfassung des energetischen Zustandes von Gebäuden und die Entwicklung unterschiedlichster Szenarien für die energetische Modernisierung des Gebäudebestandes, auf deren Basis eine nachhaltig ökologische aber auch wirtschaftlich tragfähige Klimastrategie mit einer langfristigen Maßnahmenplanung erstellt werden kann. Im Laufe des Jahres 2023 sollen die ersten Ergebnisse für die strategische Maßnahmenplanung zur energetischen Modernisierung des Gebäudebestandes sowie für eine Klima-Roadmap für die Gesellschaft vorliegen. 

Die Gesellschaft hat bereits 2015 ihre IT in ein Rechenzentrum verlagert und die EDV auf Terminalserverbetrieb umgestellt. Im Geschäftsjahr 2022 hat man einer sich durch die Corona-Krise forcierten Veränderung der Arbeitswelt Rechnung getragen und den unternehmensweiten Austausch der Thin Clients gegen Fat Clients (Laptops) beschlossen. Nach umfangreichen Vorarbeiten erfolgte das Roll-out im 1. Quartal 2023. Damit einher ging auch die Umstellung auf Microsoft 365 mit Teams oder die Einführung eines zweiten App-Stores für die noch schnellere Verteilung von neuer Software. Wie in der Vergangenheit wurde bei der Planung und Vorbereitung großen Wert daraufgelegt, dass ein mögliches mobiles Arbeiten für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ohne funktionale und systemische Einbußen einher geht und dabei der hohe Grad der IT-Sicherheit weiterhin gewährleistet ist. Darüber hinaus wurde 2022 die Erweiterung der EDV um weitere Services vorbereitet, welche 2023 schrittweise freigegeben werden sollen. Mit der stetigen Weiterentwicklung der IT/EDV will die Gesellschaft zukünftig ein flexibles standort- und plattformunabhängiges Arbeiten ermöglichen.

Die für Oktober 2023 geplante Umstellung des ERP-Systems Wodis Sigma auf Wodis Yuneo wurde nach gründlicher Abwägung aller mit der Umstellung verbundenen Risiken um ein Jahr auf Oktober 2024 verschoben. 

Die Summe aller Maßnahmen soll dazu beitragen, die Gesellschaft technologisch, strukturell und organisatorisch auf kommende Herausforderungen bestmöglich vorzubereiten.

3. Prognosebericht

Für das Geschäftsjahr 2023 rechnet die Geschäftsleitung der GSW mit einem positiven Jahresergebnis in Höhe von EUR 4,7 Mio. Das Ergebnis ist den weiterhin stabilen Erträgen aus der Wohnungsbewirtschaftung und den bereits gesicherten Erträgen aus dem Bauträgergeschäft aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen in Tübingen vgl. 2.2.2.1 Bauprojekte für das Umlaufvermögen) geschuldet. Im Bereich der Instandhaltung geht die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2022 von rückläufigen Aufwendungen von rund EUR 0,8 Mio. gegenüber dem Vorjahr aus.

Bedingt durch das sehr erfolgreiche Wirtschaftsjahr 2022 mit einem ordentlichen Ergebnis im Bauträgergeschäft und einem zufriedenstellenden Ergebnis aus der Bestandsvermietung sind die Leistungsindikatoren für das Geschäftsjahr 2023 nach Planrechnung tendenziell rückläufig. Für das Geschäftsjahr 2023 ist mit einem weiterhin zufriedenstellenden positiven Ergebnis, jedoch auf einem niedrigeren Niveau als dem des Vorjahres, zu rechnen. 

Die Folgen der Energiekrise, der hohen Inflationsrate und des Ukraine-Kriegs, insbesondere auch im Hinblick auf die Unterbrechung der Lieferketten, lassen sich zum Zeitpunkt der Erstellung des Berichts nicht abschließend beurteilen.

Nachdem die traditionell stabil aufgestellte Wohnungswirtschaft relativ unbeschadet durch die Corona-Pandemie in den Jahren 2020 und 2021 gekommen ist, steht die Branche seit 2022 vor der Herausforderung, einer Vielzahl an gleichzeitig auftretenden toxischen Rahmenbedingen zu begegnen. Die politischen Vorgaben zur Dekarbonisierung der Gebäudebestände, eine sich verstetigende Inflation bei gleichzeitig dynamisch steigenden Zinsen sowie eine ungenügende Förderkulisse bei steigenden Baukosten dürften spürbar negative Auswirken auf die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft haben.Die Rahmenbedingungen werden sich im Geschäftsjahr 2023 erheblich schwieriger gestalten als in den Jahren zuvor. 

Bestandsbewirtschaftung

Aufgrund der weiter hohen Nachfrage nach Wohnraum auch in ländlichen Regionen sowie dem verhältnismäßig guten baulichen und technischen Zustand des Vermietungsbestandes ist mit weiterhin stabilen Erträgen aus der Wohnungsbewirtschaftung zu rechnen. Die Gesellschaft rechnet mit Mieterträgen abzüglich prognostizierter Erlösschmälerungen in Höhe von EUR 27,7 Mio.

Dem stehen Instandhaltung von EUR 8,5 Mio., Abschreibungen von EUR 8,6 Mio. und Zinsaufwendungen von EUR 2,7 Mio. gegenüber. 

Bauträgebereich

Im Bau befindliche Bauträgerprojekte werden abgeschlossen. Die Gesellschaft geht von gesicherten Erträgen in Höhe von EUR 4,6 Mio. aus dem Bauträgergeschäft aus. 

Eigentumsverwaltung

Die Eigentumsverwaltung komplettiert das Angebotsspektrum der Gesellschaft als Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Die erwirtschafteten Erträge sind jedoch im Verhältnis zur Bestandsverwaltung und dem Bauträgergeschäft auf deutlich niedrigerem Niveau. Die Gesellschaft geht davon aus, dass der Geschäftsbereich Eigentumsverwaltung auch im Geschäftsjahr 2023 weiter ausgebaut wird, so dass man Erträge in Höhe von EUR 0,7 Mio. prognostiziert hat. 

Grundlage der Erwartungen der Geschäftsleitung der Gesellschaft sind unter anderem folgende Überlegungen: 

Bestandsbewirtschaftung

Aufgrund der weiter hohen Nachfrage nach Wohnraum auch in ländlichen Regionen und den sich abzeichnenden Mietanstiegen in den Mietspiegeln der Ballungsräume ist auch für das laufende Geschäftsjahr mit grundsätzlich weiterhin stabilen Erträgen aus der Wohnungsbewirtschaftung zu rechnen. Bedingt durch die gestiegenen Energiekosten und den geschrumpften Haushaltskassen der privaten Haushalte in Folge der Inflation 2022 und 2023 ist jedoch weiterhin mit ansteigenden Mietausfällen vor allem auch im Bereich der Nebenkostenabrechnung zu rechnen.

Bauträgerbereich

Alle 28 Eigentumswohnungen der Bauträgermaßnahme in Tübingen konnten vor Fertigstellung vollständig veräußert werden, so dass der Ertrag aus dieser Maßnahme bei Fertigstellung für das Jahresergebnis 2023 bereits gesichert ist. Der Vertrieb der 33 Eigentumswohnungen der Bauträgermaßnahme in Albstadt verlief in den ersten drei Quartalen 2022 den Erwartungen entsprechend zufriedenstellend. Im 4. Quartal 2022 nahm die Nachfrage aufgrund steigender Zinsen und hohen Inflation jedoch stark ab und kam im 1. Quartal 2023 gänzlich zum Erliegen. Zum Zeitpunkt der Berichtserstellung lag der Verkaufsstand bei 68 Prozent. Die nicht veräußerten Wohnungen werden im laufenden Geschäftsjahr 2023 in das Anlagevermögen überführt und vermietet. Aufgrund des aktuellen Mietniveaus geht die Gesellschaft davon aus, dass keine Bewertungsabschläge vorzunehmen sind. Die in der Projektierung und Planung befindlichen Projekten werden laufend auf ihre Wirtschaftlichkeit dahingehend überprüft, ob eine realistische wirtschaftliche Umsetzbarkeit unter den aktuell gegebenen Bedingungen noch möglich ist.

Eigentumsverwaltung

Um die Wirtschaftlichkeit des Geschäftsfeldes der Eigentumsverwaltung zu steigern, bleibt es auch weiterhin Ziel, bestehende Verwalterverträge zu optimieren und neue Eigentümergemeinschaften zu akquirieren. Aktuell ist auf dem Markt der Eigentumsverwaltung eine Verkleinerung des Verwalterangebots zu beobachten. Viele Wohnungs- und Immobilienunternehmen mit einem kleinen Verwaltungsbestand trennen sich von diesem Geschäftszweig, da sich die Eigentumsverwaltung sehr aufwändig gestaltet und die Erträge verhältnismäßig klein sind. Etliche Gemeinschaften werden sich in Folge dieser Entwicklung neue Verwalter suchen müssen. 

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Wesentlicher Indikator in diesem Bereich ist die Personalentwicklung der Gesellschaft. Die Personaldecke im Geschäftsjahr 2023 wird sich auf Niveau des Vorjahres bewegen. Um Personalengpässe vorzubeugen, betreibt die Gesellschaft ein aktives, vorausschauendes Personalmanagement und investiert in die Fort- und Weiterbildung ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie in die Ausbildung junger Menschen.

Auch unter dem Eindruck der zu erwartenden gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen in Folge der Energiekrise, der hohen Inflationsrate und des Ukraine-Krieges ist zu erwarten, dass die breite Aufstellung der Gesellschaft mit den Geschäftsbereichen Wohnungsbewirtschaftung, Bauträgergeschäft und Eigentumsverwaltung sowie die risikogeleitete Projektentwicklung der Neubauprojekte eine auch weiterhin gute Basis für die weitere Entwicklung der Gesellschaft ist. Nach heutiger Einschätzung ist von einem weiter positiven Geschäftsverlauf auch in 2023 auszugehen. Die weitere Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Bauträgerbereich über das Jahr 2023 hinaus bleibt abzuwarten.

4. Chancen- und Riskenbericht
Chancen und Risiken hinsichtlich der Prognose für das Geschäftsjahr 2023

Das Jahresergebnis 2023 könnte sich gegenüber dem prognostizierten Ergebnis positiver darstellen, wenn nachfolgende Effekte eintreten:

• Durch höhere Mieten bei Wiedervermietung liegen die Mieteinnahmen über der Prognose und führen zu einer leichten Verbesserung des prognostizierten Jahresergebnisses.
  
• Instandhaltungsbudgets werden nicht ausgeschöpft, zum Beispiel aufgrund von Kapazitätsengpässen des Handwerks, und entlasten das Jahresergebnis leicht.
• Im Bauträgergeschäft sind durch die bereits erfolgten Übergaben in 2023 die Ergebniserwartungen gesichert. Elf bisher nicht verkaufte Einheiten in Albstadt

        befinden sich im planmäßigen Vermietungsprozess.

Das Jahresergebnis 2023 könnte schlechter ausfallen als im Wirtschaftsplan prognostiziert, wenn nachfolgende Effekte eintreten:

• Die Annahmen für die Mietenentwicklung treten nicht ein, wodurch sich das Jahresergebnis leicht verschlechtert.
• Die Mietausfälle fallen höher aus als prognostiziert. Diesbezüglich kann sich das Jahresergebnis leicht vermindern.
• Die Instandhaltungsbudgets können bedingt durch zusätzliche, nicht geplante Maßnahmen oder steigende Baukosten nicht wie geplant eingehalten werden,

        sodass es zu einer leichten Belastung des Ergebnisses kommen kann.

• Die sich im Steigen befindlichen Zinskonditionen weichen von den Annahmen in der Planung ab und belasten das Ergebnis leicht.

Es bestehen derzeit nach Einschätzung der Gesellschaft weder bestandsgefährdende noch entwicklungsbeeinträchtigende Risiken. Wesentliche Auswirkungen auf die Prognose können nicht ausgeschlossen werden, allerdings erwartet die Gesellschaft bei Eintritt der beschriebenen Chancen und Risiken nur unwesentliche Auswirkungen auf das prognostizierte Ergebnis. Insgesamt geht die Gesellschaft von einem ausgewogenen Verhältnis von Chancen zu Risiken für das Geschäftsjahr 2023 und von der Erreichung des im Wirtschaftsplan prognostizierten Jahresergebnis aus.

Chancen- und Risiken der einzelnen Geschäftsbereiche

Die relevanten Chancen- und Risikofelder der Gesellschaft betreffen im Wesentlichen die drei operativen Geschäftsbereiche Bauträgergeschäft, Wohnungsbewirtschaftung, Eigentumsverwaltung sowie die Kapitalbewirtschaftung, die Personalstruktur und die weiteren rechtlichen bzw. gesetzlichen Anforderungen. Im besonderen Fokus steht die Verwendung von Finanzinstrumenten (vgl. 5. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten). 

Im Folgenden werden die Chancen- und Risikofaktoren der einzelnenGeschäftsfelder detailliert dargestellt. 

Chancen und Risiken aus der Bestandsbewirtschaftung

Der Immobilienbestand der GSW ist aufgrund der unternehmensspezifischen Historie als Wohnungsunternehmen des Sozialverband VdK Baden-Württemberg e. V. sehr breit gestreut, wodurch sich standortbezogene Risiken minimieren. Durch die gestiegenen Betriebskosten insbesondere getrieben von den Energiepreisen könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit der Mieter, insbesondere von Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen, übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Des Weiteren gilt es die Herausforderungen aus den sich verschärfenden Klimaschutzvorgaben und den Risiken des Klimawandels für den Wohnungsbestand aktiv zu managen. Die daraus resultierenden Themen sind höhere Baukosten, Einschränkungen der Weitergabe entstehender, höherer Kosten im Rahmen von Mietanpassungen und Verschärfungen bei der Umlage der Betriebskosten. Diesen Themen begegnet die Gesellschaft im Rahmen der Entwicklung eines Klimapfades auf Ebene des Gebäudeportfolios. Aufgrund des guten technischen und baulichen Zustandes des Gebäudebestandes und den permanenten Instandhaltungs- und Modernisierungsanstrengungen sowie der regen Neubautätigkeit der letzten Jahre und der meist sehr guten Lagen der Bestandsobjekte werden

für die nachhaltige Entwicklung des Wohnungsbestandes auch weiterhin Chancen gesehen. 

Chancen und Risiken aus dem Bauträgergeschäft

Das Bauträgergeschäft kann trotz den verschlechterten Rahmenbedingungen (steigende Zinsen und Baukosten) in Einzelfällen ertragsorientierte Chancen bieten. Die gestiegenen Zinsen und Baukosten machen den Eigentumserwerb für breite Schichten der Bevölkerung auf dem aktuellen Niveau nicht mehr bezahlbar, was zu einem spürbaren Rückgang der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt geführt hat. Aufgrund des großen Know-hows in der Projektentwicklung in der Gesellschaft und ihren Geschäftspartnern sieht man jedoch auch weiterhin Chancen in der Entwicklung weiterer Bauträgerprojekte. Dies gilt nach Einschätzung der Gesellschaft insbesondere für die Entwicklung altersgerechter Immobilien. In diesem Bereich ist die Gesellschaft aufgrund einer Vielzahl von erstellten Projekten bestehend aus Pflege und Wohnen am Markt gut positioniert. Es ist jedoch notwendig, die Projekte wirtschaftlich genau und sicher zu planen, deren Umsetzung präzise zu steuern und die Kostenentwicklung permanent im Blick zu haben. Vermarktungsschwierigkeiten können und dürfen jedoch trotzdem nicht ausgeschlossen werden, da auch bei sorgfältiger Projektauswahl der Markt einzelne Objekte oder Wohnungen nicht annimmt. Bei allen Projekten mit Wohneigentum wäre jedoch auch eine alternative Vermietung von Einheiten möglich. Die Vergaben der Baumaßnahmen an Generalunternehmer zu Festpreisen sorgen bislang zusätzlich für Kostensicherheit und tragen zur Minimierung des Risikos aus dem Bauträgergeschäft bei. Unter Abwägung der Chancen und Risiken wird die Gesellschaft im Einvernehmen mit ihrem Gesellschafter und Aufsichtsrat

das Bauträgergeschäft risikoadäquat steuern. 

Chancen und Risiken aus der Eigentumsverwaltung

Die Eigentumsverwaltung zusammen mit der Mietsonder- und Miethausverwaltung rundet das immobilienwirtschaftliche Leistungsspektrum ab und ermöglicht der Gesellschaft, eine zusätzliche Dienstleistung bei Erwerbeiner Immobilie aus einer Hand anzubieten. Dies kann ein entscheidendes Kriterium für den Erwerb von Wohneigentum sein. Eine kritische Überwachung der Wirtschaftlichkeit des Geschäftsfeldes ist aus Rentabilitätsgründen jedoch unerlässlich. Aufgrund einer steigenden Nachfrage nach Verwalterleistungen und einem für Wohnungseigentümergemeinschaften interessanten Preis-/Leistungsverhältnis werden überwiegend Chancen für

die Weiterentwicklung des Geschäftsfeldes in den kommenden Jahrengesehen. 

Chancen und Risiken aus Finanzgeschäften

Mit Hilfe der Daten aus dem Darlehens- und Sicherungsmanagementsystems und mit Unterstützung eines Finanzdienstleisters werden die Informationen aus den Grundbüchern und der Darlehensstruktur hinsichtlich der Schaffung von Beleihungsspielräumen und einer Verbesserung der Konditionen weiter analysiert und bewertet. Es ist jedoch mit sich weiter verschlechternden Finanzierungsbedingungen infolge steigender Zinsen zu rechnen. Erschwerend kommt hinzu, dass die bisherigen Bundes- und Landesförderungen für energieeffiziente Neubauten und Modernisierungen einem immer schnelleren Wandel unterliegen und damit die Planungs- und Kalkulationssicherheit stetig abnimmt. Zusätzlich zeichnen sich weitere regulatorische Vorgaben im Rahmen der Klimapolitik und der Bankenregulierung ab. Ungeachtet dessen geht die Gesellschaft davon aus, dass es eine substantielle Förderung im Hinblick auf die Klimaziele auch weiterhin geben wird. 

Chancen und Risiken aus der Personalstruktur

Insbesondere für Wohnungs- und Immobilienunternehmen mit Sitz in ländlichen Regionen besteht das Risiko, dass aufgrund des Mangels an Fach- und Führungskräften in der Wohnungswirtschaft, Fluktuation und kurzfristiger Personalveränderungen nicht ausreichend qualifiziertes Personal zur Verfügung steht. Vor diesem Hintergrund rückt zukünftig neben der gezielten internen Weiterbildung vor allem eine nachhaltige Nachwuchsplanung und -förderung sowie eine bessere Vereinbarkeit von Familie und Beruf in den Mittelpunkt der Personalentwicklung der Gesellschaft. 

Die Ausbildung junger Menschen hat für die Geschäftsführung höchste Priorität, um die hohe Kompetenz der Belegschaft dauerhaft sicherzustellen. Im Geschäftsjahr 2022 (Ausbildungsjahr 2022/23) bildete die Gesellschaft vier Immobilienkaufleute im 1., 2. und 3. Lehrjahr aus. Eine Auszubildende schloss ihre Ausbildung zur Immobilienkauffrau mit guten Leistungen ab. Auch konnte ein Schüler ein immobilienwirtschaftliches Praktikum sowie ein Student ein Fachsemester bei der GSW absolvieren. Auch in Zukunft wird die Gesellschaft ihre Verantwortung im Ausbil-dungsbereich wahrnehmen und jungen Menschen eine qualifizierte Berufsausbildung oder Praktikum ermöglichen. 

Qualifikation und Fachkompetenz sind die wichtigsten Ressourcen für den unternehmerischen Erfolg in der Zukunft. Der Aus-, Fort- und Weiterbildungsbereich nimmt deshalb einen immer größer werdenden Stellenwert ein. Fortbildungen und Seminare werden regelmäßig angeboten und in Anspruch genommen. Die digitale Wissensvermittlung gewinnt zunehmend an Bedeutung. 

Risiken aus rechtlichen bzw. gesetzlichen Anforderungen

Auch in den Geschäftsjahren ab 2023 sind eine Vielzahl von neuen Gesetzen und Verordnungen zu verzeichnen beziehungsweise zu erwarten. Dies betrifft im Wesentlichen die Themen Aufteilung und Preis der CO₂-Steuer für Mieter und Vermieter und steigende Anforderungen bei Bauvorhaben (Energiestandards, Fördervoraussetzungen sowie Nutzungs- und Mobilitätskonzepte). Des Weiteren zeichnen sich weitere Verschärfungen mit der EU-Gebäuderichtline, dem EU-Emissionshandel, der EU-CO₂-Grenzsteuer

und dem EU-Lieferkettengesetz in den kommenden Jahren ab. 

Pandemie-Risiko

Im Jahr 2022 erfolgte der Übergang der Corona-Pandemie in eine endemische Lage. Die Einschränkungen wurden im Laufe des Jahres immer weiter reduziert. Auf eine gegebenenfalls erneute pandemische Lage ist die Gesellschaft sowohl technisch wie organisatorisch vorbereitet. 

Risiken in Folge des Ukraine-Krieges

Bedingt durch die Preisbremsen im Bereich der fossilen Energieträger konnten die Folgen aus dem Lieferstopp für russisches Gas und Öl für die privaten Haushalte und die Wirtschaft bislang spürbar abgefedert werden. Inwieweit sich die alternative Beschaffung der Energieträger am Weltmarkt sowie der nationale Umbau der Energieversorgung auf die weitere Preisentwicklung in den kommenden Jahren auswirkt, kann zum Zeitpunkt der Berichtserstellung noch nicht abgesehen werden. 

Insgesamt war die Risikopolitik der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2022 vom Prinzip der Vorsicht geprägt – dies gilt auch für das laufende Geschäftsjahr 2023.

5. RISIKOBERICHTERSTATTUNG ÜBER DIE VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTEN

Die Gesellschaft betreibt eine integrierte und vorausschauende Finanzplanung, um jederzeit über ausreichend Liquidität zur Bedienung künftiger Verpflichtungen zu verfügen.  

Zu den zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzinstrumenten zählen auf der Aktivseite im Wesentlichen Finanzanlagen, Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie liquide Mittel. Ausfallrisiken bei Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden durch entsprechende Wertberichtigungen berücksichtigt.

Auf der Passivseite werden zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken bei langfristigen Verbindlichkeiten Festzinsen vereinbart. Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken und zur Kostenoptimierung sind zum Bilanzstichtag zins- und währungsbezogene Termingeschäfte in Form von Zins- und Währungsswaps für eine Bezugsgröße von insgesamt CHF 0,4 Mio. und EUR 1,2 Mio. abgeschlossen. Unter Berücksichtigung der aktuellen sowie auch der vergangenen Zins- und Währungsentwicklung wurde für die weitere Laufzeit der Verträge die diesbezügliche Rückstellung im Berichtsjahr auf EUR 0,2 Mio. festgesetzt.

6. INTERNES KONTROLL- UND RISIKOMANAGEMENTSYSTEM BEZOGEN AUF DEN RECHNUNGSLEGUNGSPROZESS DER GESELLSCHAFT

Zur frühzeitigen Identifizierung, Bewertung und Bewältigung von Chancen und Risiken, die für die weitere wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft von Bedeutung sein können, wird ein umfangreiches und auf die Gesellschaft ausgerichtetes Risikomanagement genutzt. Für die notwendige Transparenz, bezogen auf die aktuelle Unternehmenssituation, und auch im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung, sorgt das Controlling, welches dem Geschäftsführer regelmäßig berichtet und Daten für die Unternehmenssteuerung zur

Verfügung stellt. 

Die Gesellschaft verfügt über Controlling- und Planungssysteme, die in steigendem Maße mit zur Identifizierung der Chancen und Risiken in den Kerngeschäftsfeldern beitragen. Hierzu gehören insbesondere ein Immobilien- und ein Kreditportfoliomanagementsystem sowie ein – mit dem ERP-System der Gesellschaft vernetztes – Controllingsystem.

Zu den wesentlichen Sicherungselementen des Risikomanagements zählen neben dem Controlling, zu dem der jährliche Wirtschaftsplan und Finanzierungsübersichten bezüglich der umfangreichen Neubau- und Modernisierungstätigkeiten gehören, weitere interne Kontrollsysteme. Quartalsbezogene betriebswirtschaftliche Auswertungen, regelmäßige Abteilungs- und Führungskräftebesprechungen, der tägliche Liquiditätsstatus sowie regelmäßige Berichte aus den einzelnen Abteilungen geben umfassend Auskunft über die wirtschaftliche und finanzielle Lage beziehungsweise Entwicklung

der Gesellschaft. 

Unter ständiger Beobachtung steht insbesondere das Bauträgergeschäft, welches die größten Renditechancen der drei Kerngeschäftsfelder bietet. Gleichzeitig ist dieses Geschäftsfeld immer mit größeren inhärenten Risiken verbunden, die es zu minimieren gilt. Die Verschlechterung der Vermarktungssituation sowie die Überschreitung der geplanten Kosten und Termine sind in diesem Geschäftsfeld die wesentlichen Risiken. Eine sorgfältige Auswahl der zu realisierenden Bauprojekte sowie die präzise Planung und Projektsteuerung durch die Mitarbeiter ist deshalb unabdingbar für den wirtschaftlichen Erfolg der Gesellschaft. Renditen, Kosten und Termine werden sorgfältig überwacht. Zur noch besseren kaufmännischen Planung, Steuerung, Überwachung und Kontrolle von Neubauprojekten wurde 2022

eine Bauprojektmanagement-Software eingeführt. 

Die Unternehmensfinanzierung wurde im Geschäftsjahr 2022 im Rahmen der Marktgegebenheiten, des Bedarfs und der vorhersehbaren Zinsänderungsrisiken weiterentwickelt. Durch die Streuung der Zinsbindungsfristen sind Zinsänderungsrisiken minimiert. Die Gesellschaft verfügt über ein aktives Zinsmanagement, welches über ein Kreditportfoliomanagementsystem abgebildet wird. Im Rahmen des Jahresabschlussprozeßes werden Kennzahlen zum Zinsniveau, der Zinsbelastung, des Kapitaldienstes und des Fremdkapitals ausgewertet. Dabei wurden keine wesentlichen Risiken mit Gefährdungspotentiale für die Gesellschaft festgestellt. Das Geschehen an den Kapitalmärkten wird aufmerksam verfolgt, um rechtzeitig von günstigen Entwicklungen profitieren zu können. Ein unabhängiger Finanzdienstleister steht außerdem beratend zur Seite. Die Kreditbeschaffung war aufgrund der kontinuierlichen Unternehmensentwicklung und der vertrauensvollen Beziehung zu den Finanzpartnern ohne Probleme möglich.

Sigmaringen, den 19. Juni 2023

GSW Gesellschaft für Siedlungs- und Wohnungsbau

Baden-Württemberg mit beschränkter Haftung

– Bauträgerunternehmen des VdK –

gez. Roy Lilienthal

Geschäftsführer